ZuboLom.ru

Инструменты ипотечного кредитования. Схемы расчетов платежей по кредиту

Инструменты ипотечного кредитования:

  1. Доход судозаемщика;
  2. Обеспечение прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защита средств от инфляции;
  3. Снижение рисков ипотечного кредитования;
  4. Обеспечение таких условий кредитования, при которых кредит становится доступен для заемщика.

Под инструментом ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту.

Выбор инструментов обуславливается рядом факторов:

  1. Ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства);
  2. Источники и цена привлеченных средств для ипотеки;
  3. Необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как амортизирующимися (постоянный ипотечный кредит, или равномерные выплаты), так и с "шаровым" платежом, т.е. нарастающими платежами и переменной ставкой.

Первая группа кредитов - это стандартный ипотечный кредит, который предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных ежемесячных взносов.

Вторая группа кредитов - с переменными выплатами, которая подразделяется на 2 подгруппы:

  1. Кредит, размер платежей по которому оценивается сразу при заключении кредитного договора;
  2. Кредит с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, т.е. использующие индексирующие коэффициенты.

При использовании индексирующих коэффициентов применяется процентная ставка для их расчета - ставка ЛИБОР, либо ставка по депозитным сертификатам, либо средняя доходность государственных ценных бумаг.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, банк может столкнуться с рядом проблем:

  1. Не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
  2. Частый пересмотр процентной ставки приводит к снижению привлекательности кредита;
  3. Возникает несопоставимость доходов судозаемщика и платежей по кредиту.

Кредит с фиксированной выплатой широко применяется в условиях стабильной экономики. Заемщик при этом осуществляет равные взносы, которые к концу кредита обычно уменьшаются. Недостатком данного кредита является значительная нагрузка на судозаемщика в первые месяцы кредитования.

За рубежом используются кредиты с "шаровыми" платежами. Разновидностями такого кредита являются кредиты, предполагающие:

  1. В течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока - основную сумму долга;
  2. Частичную амортизацию кредита, т.е. в течение срока выплачивается процент и часть основного долга;
  3. Замораживание процентных выплат до конца срока кредита с полной выплатой в конце периода.

Кредит с индексацией основной суммы долга используется в странах с нестабильной экономикой и где наблюдается высокая инфляция. При этом корректировка суммы долга происходит на уровень инфляции (риск перекладывается на судозаемщика).

Кредит с двойственной индексацией - применяется два индекса:

  1. Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода;
  2. Индексируются по уменьшению ставки рефинансирования.